证监会发文:公募REITs率先试水基础设施领域,PPP项目或将受益

发布时间:2022年06月14日
       北京报道, 公募REITs的出现, 为国内中小投资者提供了除购买商品房外的其他房地产投资选择。 8月7日,

证监会发布《公开发行基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》), 公募REITs将在基础设施领域率先试水 字段, 类似于之前的资产支持证券。 相比之下, 公募REITs的发行不再由机构投资者主导, 而是面向普通大众, 流动性将大大提升。
        一些从事产业园区开发和基础设施建设的企业跃跃欲试, 大多看好公募REITs盘活存量资产、拓宽融资渠道的好处。 此前很少发行资产支持证券的张江科技和中信集团表示将积极探索REITs。 华夏幸福在回复记者采访时表示, “基础设施类REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性强等特点, 能够有效盘活存量资产, 有助于推动基础设施投融资市场化、规范化和健康发展。 北京一家信托公司的经理在接受《华夏时报》记者采访时表示, “对于央企尤其是建筑企业来说, 这是一个好消息。 一些比较好的资产通过基础设施REITS上市, 一方面解决了这个问题。 另一方面, 央企控制风险、降低负债的要求, 为投资者提供了一种收益高于银行理财的固定收益产品。” 史无前例的公募REITs REITs (Real Estate Investment Trusts), 即房地产投资信托基金, 是一种通过发行收益凭证来集合特定多数投资者的资金, 由专门的投资机构管理的信托基金 用于房地产投资, 将综合投资收益按比例分配给投资者。 此前, 中国房地产投资领域也有类似的资产支持证券产品, 但以私募股权基金为主, 并没有真正意义上的公募REITs。 上述北京某信托公司总经理告诉记者, “原来的资产证券化投资者是债权投资, 基本以机构投资者为主, 除了原来的央企AAA优先, 基本没有流动性。” . 一切都必须持有至成熟。 证监会发布的《指引》, 意味着公募REITs要在基础设施领域走在前列, 这是前所未有的。 根据《指引》要求, 试点阶段公募REITs基金按照股票线下询价机制定价, 定价后以LOF基金模式出售, 由封闭式基金运营 . ”, 基金资产80%以上投资于基础设施资产支持证券, 收益分配比例不低于合并基金年度可分配金额的90%。 “这一次, 公募基金可以发给老百姓了, 如果公募基金加上LoF(上市开放式基金)这样的交易机制, 就会有二级市场。, 这是一种法律关系的股权投资, 投资者自担风险较大, 不需要进行刚性赎回。 上述北京一家信托公司的总经理说。 在国外, 公募REITs已经拥有相对成熟的市场。 美国在 1960 年代推出了公共房地产投资信托基金。
        中建投信托总经理谭硕表示, “美国REITs的标的资产类别包括:在三大交易所上市的14个资产类别的REITs超过220只, 包括办公地产、工业地产、零售 房地产、基础设施、数据中心和医疗保健, 流通市值超过1万亿美元, 其中美国基础设施REITs的市值占总市值的比例最高, 达到20%以上。 “不过, 据谭硕介绍,

美国直到国内REITs发展近50年后(2007年)才正式将基础设施纳入REITs范畴, 中国则应率先试水。 公募REITs的运作从一开始就受到规范, 根据《指引》, 公募REITs基金管理人不仅要具备常规公募基金的投资和管理能力, 而且员工人数不得少于3人。 5年以上基建项目负责人投资管理或运营经验PPP项目或受益于公募REITs, 部分涉足产业园区和基建领域的企业跃跃欲试。 中国证监会、上海张江高科发展有限公司“张江高科”)曾向投资者宣布“ 公司将通过发行公募REITS积极研究探索相关项目, 探索创新园区发展融资方式, 促进园区可持续发展。 “7月20日, 中新苏州工业园区发展集团有限公司(以下简称“中新集团”)在回答投资者提问时表示, “目前推出的试点REITs主要针对基础设施 板块, 公司将密切关注, 在做好主营业务的同时, 积极研究国家政策, 按照公司战略发展需要开展业务。 “记者了解到, 张江高科和中新集团此前均鲜有发行资产支持证券, 其在基础设施领域的PPP项目融资主要以银行贷款和发债为主, 因此多头 例如, 截至2019年底, 中新集团长期借款约25.15亿元, 约占总资产的10.87%;截至2019年底, 张江喜来 -科技长期贷款约17.59亿元, 应付债券约39.41亿元, 这两项负债占其总资产的22.25%。华夏幸福试图通过发行资产支持证券筹集资金, 但证券 持有人均为机构投资者, 如华夏幸福于2017年12月19日设立的固安产业园区新型城镇化PPP项目资产支持专项计划募集资金 d 32亿元, 二级资产支持证券由九通基业投资有限公司、华夏幸福置业有限公司持有。采访者在接受采访时表示, “基础设施REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性强等特点,

能够有效盘活存量资产, 有助于推动基础设施投融资市场化、规范化、健​​康发展。” 其还表示, “近年来, 公司积极抓住都市圈核心圈的发展机遇, 坚持做大做强产业新城业务, 积极拓宽融资渠道, 依托大数据开展资产证券化融资。 “在各地开展优质产业新城项目, 受到市场投资者的广泛好评。下一步, 公司将根据业务实际情况, 继续关注相关政策。” 北京某信托总经理告诉记者, “目前基础设施REITS的基础资产主要是为原有的PPP项目或准PPP项目。有现金流的资产, 如污水处理、高速公路等, 主要掌握在地方政府平台和央企手中, 属于股权资产, 现金流稳定, 但基本与银行贷款挂钩。
       增加地方政府平台和央企的负债率。 好的资产上市, 一方面解决了央企、国企控制风险、降低负债的要求, 另一方面为投资者提供了比银行理财更高的收益。 产品。但核心是解决债务问题。 收益更稳定 对于中小投资者来说, 公募REITs可能是一种风险比股票低、收益比债券高的投资方式, 记者了解到, REITs的收益率由两部分组成:一是现金分红, 二是 另一个是资产增值收益, 收益比较稳定。上海证券交易所债券业务中心总经理佘莉表示, “从美国市场来看,

REITs的年化收益率一直是9.95。 % 在过去 20 年中。 2020年以来, 受疫情影响, 国际市场基础设施REITs品种也有所增加。
        性能仍有 15% 的增长。” 北京大学光华中国REITs研究中心执行主任张政认为, REITs产品是提供稳定现金流、风险收益对称、透明度高的标准化产品。 由于REITs投资定位于房地产项目的成熟阶段, 相对于处于开发阶段和不成熟阶段的房地产资产, 这种成熟的房地产资产是以现金流为基础的, 透明度较高, 所以 不容易产生所谓的估值差异。 不过, 上述北京某信托公司总经理认为, 公募REITs是一种替代信托理财的方式, 但总量不会太大, 整体替代效果有限。 “这一次, 税收问题并没有解决, 其实我们有很多对于REITs或者REITS之类的产品, 在基金层面对个人投资者理论上是不征税的, 但是项目公司会继续征收所得税, 与国外先进经验相比, 这是制约​​规模的主要问题。除税收外, 其他各方面都与国际先进产品接轨, 尤其是90%左右必须用于分红, 这是国外产品是否属于收入的主要指标 税。”房地产一直是资产证券化操作比较活跃的领域。 写字楼和商场也经常被用作底层资产, 但为什么要先在基础设施领域试点公募REITs呢? “这次从基建试点, 应该是因为基建的现金流比较靠谱, 商业地产的回报率还是比较低的, 不如先在基建领域做一些经验, 然后 看看如何扩展。” 上述北京信托公司总经理表示, 当初估计规模在100亿元左右, 因为完全符合选定的管理办法的项目并不多, 符合办法的项目就更少了 收入符合市场要求。 此类项目的总数应该是万亿规模, 但一开始, 试点是从百亿级别开始的。